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老司机私藏!好用的铺位选址“土方子”

发布时间:2017-07-22 09:05:09   来源:互联网   阅读:

正如一千个读者心中有一千个哈姆雷特,一千个餐饮老板脑子里就有一千种选址法。

黑猫白猫,抓住老鼠就是好猫。明招暗招,拿到好铺就是好招。

你只知道选址可以蹲点数人头,可你知道还能通过看可乐&巧克力销量、看收银台、看洗手间……来判断一个铺位的优劣吗?

今天,就给餐饮小白们分享几个老司机的“私藏”——选址的“冷”常识。

1.怎么了解客群消费水平?

划重点:看小区新旧、看年龄、看着装

有着十几年餐饮经验的鲁班张餐饮总经理郑承军说:“当你足够了解一个城市而且开的都是街边店时,基本上实地看一下,凭经验就可以判断出这个店能不能开成,开出来会是啥样。

他们开在东区的鲁班张葱烧海参,选址时集合了之前开店的诸多经验:

① 新老兼顾。

位置上地处新区又离老城一步之遥,周边高档小区多、企业多,有大批符合品牌“高档中餐”定位下的目标客群;

② 交通便利,目标客群易到达。

靠近中州大道这条郑州交通大动脉,南北客人开车来店皆便利,又靠近农业东路、东风东路两条主干道,便于城市的商务精英和意见领袖们到达。

③ 配套好,有调性。

海参馆的物业是一座独栋建筑,外观形象好,加上在紧邻主干道的一条小街上,闹中取静,符合高端人群心理诉求。停车也非常方便,这很关键。

如果在居民区开餐厅,首先,要看小区新旧程度如何。对于普通住宅来说,很多人可能会觉得住新小区的人有钱,实际上老小区的人更有钱。现在一二线城市的人大多买房都要靠贷款,刚入住的前几年都会特别节省。还可以观察窗帘安装率、空调安装率等细节。

其次,要看社区居民年龄结构如何。通常消费力最强的群体是30岁左右的女性,尤其是35岁左右的单身女性。因此,去女性顾客群聚集的地方,开餐厅赚钱的概率更高。

老司机私藏!好用的铺位选址“土方子”

如果是在写字楼附近开餐厅,可以观察公司员工的穿着、选餐厅还是小店吃饭,基本就能预估他们的消费水平。

2.一条街生意冰火两重天,怎么选?

划重点:分析顾客行走路径

即便在同一条繁华街道开餐厅,照样有的天天火爆有的冷冷清清,这时怎么选择位置?

这时候就要研究顾客的行走路径。通常一个人行走是有固定路径的,比如一个人家在地铁站右边,出了地铁站他肯定习惯性往右走。即便是同一个商场,每个出入口位置不同,经过的人流量也不同。餐厅选址一定要选在目标顾客的必经之路,开在人流量最大的那个出入口旁。

老司机私藏!好用的铺位选址“土方子”

此外,并非看似成熟商业街、大牌云集的铺位,就一定是好铺位。

乐凯撒在去年曾准备进驻广州某老商业街,意向铺位的对面就是星巴克、肯德基、哈根达斯,看上去是成熟的老商圈,店铺面积又合适。但新开发总监考察之后放弃了开店计划,他的考虑是:

① 商圈老化。

城市商圈重心已经转移,这条街很多门面都是10年前开的,在今天已不具备竞争力;

② 阴阳街。 

街道中间有很长的护栏,人要走过来很麻烦,形成了阴阳街。肯德基、必胜客们在阳街,拟选铺位在阴街;

③ 漏斗店。

肯德基们门前的路,最宽5米最窄也有3米,拟选铺位门前的路,最宽2米最窄只有1米,成了典型“漏斗店”,越走越窄的路,人从行为习惯和心理感受上是不愿意走的。

3.进大型超市,但无法判断生意好坏?

划重点:看收银台、看小瓶可乐和巧克力销量

要想在超市开餐厅,怎样来看超市的生意好坏?

① 看收银台有多少台,开了多少条线

通过收银台数量可以估算出每天的人流量。如果一家超市只开了五六条线,那这样的超市就不值得入驻。如果日营业额没有达到40万,就不能保证你足够的客流量。

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② 看超市里“风向标”商品的销售状况

先,看可乐的销量,重点看小瓶装还是大瓶装卖得多。如果大瓶装(相对更实惠)卖得多,证明周边社区属于普通社区。其次,看巧克力的销量。它属于超市中的高客单价产品。看看它品类多少、销售情况如何,就能知道周边消费群是哪一类人,消费能力怎么样。

云味馆在超市开店会选在进出口位置,因为能见度和到达度更高。创始人米线哥还专门给内参君算过一笔账:

在深圳,如果超市日均营业额达到40万,又处在进出口的醒目位置,大概每天会有6000人从店门口经过,按照一定的转化率计算,月营业额只要做到20到25万,租金在3到4万之间的话,这个店就可以做。

4.想入驻商业体,又不清楚管理团队水平?

划重点:看洗手间

对购物中心店而言,商场运营管理团队的重要性自不必多说。

一家专业稳定的商场招商运营团队,能做到说什么时候开就什么时候开,不会破坏你这一年甚至接下来三年的开店计划。

比如华中某购物中心,原定国庆节开业拖到圣诞节又拖到来年五一,某湘菜连锁品牌加盟店老板招聘好后厨,租好了宿舍,结果白白浪费了将近一年,因为重心放在这家店,其他开店计划也耽搁了。

怎样了解一个商场的管理水平?最简单的方法是去看商场内的洗手间如何。

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如果干净卫生没有异味,可以反映出这个商场的管理是规范有效的;如果你看到的卫生间肮脏混乱,这样的商场一定是缺乏管理的。商场缺乏管理就不会有良好的顾客群,商场内的餐厅生意也会因之受到影响。

5.选了商场怎么选楼层选位置?

划重点:寻找聚客点

想要入驻shopping mall的餐企还有另一个烦恼:商场太大,楼层很多,让人一下子难以取舍。

比如北京的金源时代购物中心。东西长564米、南北宽120米、建筑面积55.4万平方米。其中,仅金源新燕莎MALL就有18.2万平方米的商业空间、24个接点、48个街区。

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面对这样的庞然大物,选址有没有简单易行的方法呢?寻找聚客点是一个选择。不同的场所聚客点不同,对商场来说除了进门处外,有喷泉的地方、供顾客休息的场地、有景观的地方、儿童游乐场等,都会有不错的聚客效应。没有聚客点或聚客点过于分散,是不利于经营的。

当然,有条件优先进驻餐饮区,也是比较稳妥的选择。

结语

有些老板还会蹲点在目标铺位连续一周同一时间数客流,或者把拟选铺位附近餐厅吃一遍找优劣势……八仙过海,各显神通。

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